Rodinný dům na hypotéku prodraží hlavně to, co nebylo v odhadu

U koupě domu na hypotéku se většina lidí soustředí na splátku a úrokovou sazbu. Rozpočet ale obvykle poleží jinde: na střeše, která vydrží o pět let méně, než tvrdil prodávající, na topení pro dvakrát větší plochu než v bytě a na zahradě, kterou je potřeba udržovat. Následující modelová situace ukazuje, kde se tyto náklady schovávají.

Modelová rodina a její dům

Ilustrační příklad: manželé se dvěma dětmi kupují starší rodinný dům za 6 milionů korun. Z úspor a prodeje bytu mají 1,2 milionu, tedy pětinu ceny, zbytek ve výši 4,8 milionu pokryje hypotéka se splatností 30 let. Při modelové úrokové sazbě 5 % ročně vychází měsíční splátka zhruba na 25 800 Kč.

Za celou dobu splácení by rodina zaplatila přibližně 9,3 milionu korun, z toho kolem 4,5 milionu na úrocích. Sazba se ale během 30 let několikrát změní, protože se fixuje vždy jen na určité období. Proto je dobré počítat s tím, že splátka může po skončení fixace stoupnout.

Co se do splátky nevejde

Banka bude chtít pojištění nemovitosti, které rodina dosud jako nájemníci nebo vlastníci bytu v družstvu platila v menším rozsahu. K tomu poplatek za odhad, poplatek za návrh na vklad do katastru a případně poplatky za zpracování úvěru. Tyto jednorázové výdaje je potřeba mít připravené z vlastních peněz, ne z hypotéky.

Největší položkou ale bývají opravy. Starší dům může mít dobře vypadající fasádu a zároveň původní elektroinstalaci, vlhké sklepy nebo kotel na konci životnosti.

Měsíční náklady v modelové situaci

Položka	Byt (dosud)	Rodinný dům
Splátka hypotéky	žádná, byt byl splacený	cca 25 800 Kč
Energie a topení	nižší, menší plocha	výrazně vyšší
Pojištění	domácnost	nemovitost i domácnost
Údržba a opravy	fond oprav ve společenství	vlastní rezerva, celá na vás
Doprava	MHD	často druhé auto

Částky u energií a údržby záleží na stavu domu, proto je v tabulce záměrně neuvádíme. Rodina si je má spočítat podle konkrétní nemovitosti a energetického štítku.

Před podpisem pozvěte stavebního technika

Prohlídka s odborníkem stojí zlomek ceny opravy, kterou může odhalit. Technik zkontroluje krov, vlhkost, statiku, rozvody a stav oken a odhadne, co bude potřeba řešit v příštích letech. S jeho posudkem lze jednat o ceně, nebo od koupě včas ustoupit.

Současně si prověřte výpis z katastru nemovitostí. Věcná břemena, zástavní práva nebo nesoulad skutečné stavby se zápisem mohou čerpání hypotéky zdržet.

Rezerva na opravy je součást hypotéky

V modelové situaci by rodina neměla vložit do koupě úplně všechny úspory. Rozumné je ponechat si stranou peníze na první nutné opravy a ještě rezervu na výpadek příjmu po dobu několika měsíců. Pokud to nejde, je lepší hledat levnější dům nebo uvažovat o hypotéce s vyšším podílem financování, ovšem jen v rámci pravidel, která banky dodržují podle doporučení České národní banky.

Plánované rekonstrukce se dají financovat i rovnou s hypotékou, pokud je banka zahrne do odhadu budoucí hodnoty. Pro rodinu je to obvykle levnější než pozdější spotřebitelský úvěr.

Otestujte, co unesete po konci fixace

Poslední krok před podpisem: spočítejte si splátku při sazbě o jeden až dva procentní body vyšší, než je nabízená. V modelovém příkladu by při sazbě 6 % vyšla splátka přibližně na 28 800 Kč. Pokud by takový nárůst rozpočet rozbil, je hypotéka na hraně. Delší fixace dává jistotu, kratší možnost využít případný pokles sazeb. Rozhodnutí by mělo vycházet z toho, jakou rezervu rodině po splátce zůstává.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR