Bilanční hypotéka, nebo klasická? Rozdíl je v tom, co banka počítá

Bilanční hypotéka není samostatný produkt, který by si šlo vybrat z nabídky banky. Pod tímto označením se obvykle myslí hypotéka, u níž rozhoduje bilance domácnosti: kolik vám po zaplacení všech splátek a životních nákladů zbude. Právě kolem toho, co banka do bilance započítá, panuje nejvíc omylů.

Omyl: jde o speciální, výhodnější typ hypotéky

Banky posuzují bilanci u každé hypotéky. Rozdíl mezi nabídkami nespočívá v názvu, ale v tom, jak konkrétní banka počítá příjmy a výdaje, jaké rezervy chce vidět a jak zachází s nestandardními příjmy. Pokud vám někdo nabízí „bilanční hypotéku“ jako zvláštní výhodu, zeptejte se, čím přesně se liší od běžného úvěru a jakou má RPSN.

Omyl: rozhoduje hlavně výše příjmu

Příjem je jen jedna strana. Druhou tvoří výdaje: počet vyživovaných osob, náklady na bydlení, ostatní úvěry a životní minimum, se kterým banky pracují. Domácnost s vyšší mzdou a třemi spotřebitelskými úvěry může dosáhnout na nižší hypotéku než rodina s menším příjmem a bez dluhů.

Česká národní banka sleduje ukazatele, které poměřují splátky a celkový dluh s příjmem, a podle vývoje trhu je zpřísňuje nebo uvolňuje. Aktuální nastavení si ověřte, protože se mění.

Omyl: nevyčerpaný kontokorent nebo karta nevadí

Do bilance se často započítává i limit, který právě nečerpáte. Banka vychází z toho, že ho můžete kdykoli vyčerpat, a proto s jeho splátkou počítá. Kreditní karta s vysokým limitem, kterou máte jen „pro jistotu“, tak může snížit maximální výši hypotéky. Před žádostí je rozumné nepotřebné limity zrušit nebo snížit.

Omyl: podnikatel s nízkým základem daně nemá šanci

Banky u OSVČ a společníků firem používají různé metody. Některé vycházejí z daňového přiznání, jiné z obratu nebo z účetních výkazů firmy. Výsledná částka se tak u stejného podnikatele může mezi bankami výrazně lišit. Pomůže mít připravená přiznání za poslední roky, výpisy z podnikatelského účtu a ideálně doklad, že příjmy jsou stabilní.

Podmínky jednotlivých metod se mění a často bývají spojené s vyšším vlastním podílem nebo jinou sazbou. Proto je nutné porovnávat celkové náklady, ne jen to, kolik banka půjčí.

Omyl: když banka schválí, splátky zvládnu

Schválení znamená, že jste prošli bankovním modelem. Ten počítá s průměrnými náklady, ne s vašimi konkrétními výdaji za kroužky dětí, dojíždění nebo péči o rodiče. Vlastní bilanci si udělejte doma podle skutečných výpisů a k tomu přičtěte rezervu na zvýšení sazby po konci fixace.

Ilustrační výpočet: pokud po splátce hypotéky zbude domácnosti podle banky 8 000 Kč měsíčně, ale skutečné nepravidelné výdaje činí v průměru 6 000 Kč, zůstává volných jen 2 000 Kč. Taková rezerva při výpadku příjmu nevydrží ani měsíc.

Můj tip: Zvolila bych hypotéku, u které domácnosti po splátce zbude víc, než vyžaduje banka, i kdyby to znamenalo menší byt nebo delší spoření na vlastní zdroje. Bilance, která vyjde jen těsně, nevydrží první nečekanou opravu.

Časté otázky

Započítá banka příjem z pronájmu?

Většinou ano, ale jen zčásti a obvykle po doložení smlouvy a daňového přiznání. Banky počítají s rizikem, že byt bude nějakou dobu prázdný, a proto berou jen část nájemného.

Pomůže spolužadatel s vlastním příjmem?

Ano, příjmy obou žadatelů se sčítají, ale sčítají se i jejich dluhy. Spolužadatel se zároveň stává plně odpovědným za celou hypotéku, i kdyby se vztah později rozpadl.

Může se bilance zlepšit splacením malého úvěru?

Často ano. Splacení drobného spotřebitelského úvěru uvolní měsíční splátku, se kterou by banka jinak počítala. Ověřte si ale poplatek za předčasné splacení a ponechte si dostatek peněz na vlastní zdroje.

Zdroje

• Česká národní banka
• Česká bankovní asociace